汪埠信息门户网>军事>方块娱乐代理提成·谈一下融创对云南城投环球股权的收购

方块娱乐代理提成·谈一下融创对云南城投环球股权的收购

2020-01-11 15:50:32来源:匿名

方块娱乐代理提成·谈一下融创对云南城投环球股权的收购

方块娱乐代理提成,作者:李定国来源:雪球

1,对价及付款。收购云南城投环球世纪和时代环球51%的股权,对价为152.7亿元。分期付款,首期10亿交易保证金,第一笔合同生效5个工作日内付70亿,第二笔合同生效日15个工作日内付20亿,第三笔合同生效日内一年付52.7亿。

从付款节奏上可以看到收并购的一大优势就是可以分期付款,提高资金利用效率,提高irr。

2,利润分配。股权交割之后30个工作日内,融创将获得目标公司71.43亿的利润分配,其中股权部分分配36.43亿,利润来自于已售未结的利润。融创还有超额利润35亿元,这部分是融创作为项目公司操盘的一个额外收入,算是一个品牌输出收入。另外这部分利润分配对融创19年年报的利润不会有影响。

由上述我们可以看到融创这比收购实际对价相当于152.7-35亿品牌费=118亿。

3,对应货值。确权部分总建面为3072万方,其中可售面积为2772万方,自持部分为300万方,自持比例为10%。未售建面2390万方,对应2300亿货值。此外已经锁定未确权土储还有3587万方,对应货值为3800亿。

收购标的总建面6659万方,其中可售面积6305万方占比95%,总货值大概是6100亿。利润率的话这些土地都很便宜,保守估计在15%以上没问题。

此外我了解到实际上未确权的货值并不止3800亿,还有一部分是有可能拿到,而非一定能拿到的,这部分货值就没有算进来。这批锁定的货值以及邓鸿的人脉潜在的货值,总利润是近千亿的(融创权益比51%)。

总结:

整体来看,这次收购和当年收购万达有一些类似,都是文旅圈地,意在住宅。不同之处是万达前后花了500多亿收购过来获得7000多亿货值,其中自持部分比例是15%。而环球这个花118亿收购过来,包含了一笔品牌管理收入35亿(收购万达是支付给万达60多亿品牌费用),获得6100亿货值,其中自持部分比例更低,只有5%。

环球用更小的资金代价撬动了接近万达文旅的货值,但是缺点也是有的,主要是这批项目的整体城市能级与位置要比万达文旅要低一些,均售价大概1万左右,项目利润率也要比万达的低,可售里面会有比较多的商业比例和旅游地产,去化无疑会比万达要难不少,优点就是只有300多万的自持面积(万达是900多万方)对应估计300多亿的资金沉淀。

$融创中国(01918)$ @今日话题 下图为收购标的18个项目的详细资料。